靖江视野解答|快来看看你新买新商品房能不能交付?

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发布时间:2017-12-31 03:12

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最近靖江视野靖江论坛jjsee.qmei.me很多市民朋友问,他们买的某小区开发商已经发书面通知要求他们去交付新房,并且要缴纳相应的费用,而据他们了解,目前该小区连电表还没有安装,是否能够达到交付的条件?开发商单凭一张交付通知是否就已经视为已经履行交付责任?还有房产证什么开发商说要一年后才去办,那么现在去交费用,是否可能被开发商挪用?缴纳税费和交房有没有必然联系等?

从我这几年帮一些朋友同去办理交房验收过程,我从一些行政和合同法规方面着手,做了一些总结,供大家参考。

什么叫交房,交房顾名思义就是房子达到居住条件,符合一些法定的条件,就可以交房给购房者,交房条件一般是以靖江住建部门的行政法规或通行的商品房销售合同为蓝本,《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是开发商提供给购房者按照每套抬头的由开发商出具的原件交付,而《房屋土地测绘技术报告书》一般是由开发商请有资质公司出具,只有一份,因此可以要求开发商对本户的测绘有复印件并且要开发商盖公章保证和原件一致。然后就是开发商将钥匙交给住户并要求住户签收,由住户去进行综合验收。

综合验收包括水电设施、内部设施、和四邻的一些标准是否符合上面说的三书一表的规定,符合一些国家行业规定,具体的尺度各户有要求不同,就不多说了,但一定要开发商全部整改了才能在交付单签字。但是像前面由一些市民朋友提出的连电还没有通,是明显达不到交付条件的,业主可以以此拒绝交付,但是一定要记得,购房者要拍相应的证据,并且要求开发商对实际情况签字,包括承诺什么时候再来查看问题整改(最好开发商同时说原交付通知声明作废)。

这里面有个流程就是,开发商可能开始在叫你领钥匙的时候,会说相关的三书一表放在房子里面,你必须领了钥匙到房子去才看到,而开发商给你钥匙的时候,可能叫你签字就是在房子交付表签字,所以在交房子时,签字一定要看清楚,签字的内容是什么,收到什么就签什么字,最好自己写上收到什么,其余空白的划去。按照道理先看到三书一表,如果说在房间,让开发商派人自己去取来,你审核原件好材料后才拿钥匙,如果真的自己去而不想麻烦开发商的人,一定要在领钥匙时写上没有收到三书一表,仅收到钥匙。

开发商发没有发通知,那算逾期责任好办,但是开发商一旦寄了交房通知,你不及时去可能就是你的责任,比如上面说的开发商没有接通电,你觉得反正三十天内都可以去收房,而开发商在二十天后把电装好了,你到二十几天去的时候,已经没有这个问题了,即使开发商违约,对你来说你没有证据了,所以收到开发商的收房通知,立刻就要去验收查看,发现重大问题,要求开发商出具书面签字,那么恭喜你,等设施搞好你再去收房,那肯定算逾期交房了,开发商得按照合同赔钱了。而且,开发商在没有达到交付条件就发交付通知书,属于重大的欺骗购房者和不诚信行为,到时候万一发生诉讼争议,向开发商主张的可不只是逾期赔款,还要承担违约责任了,甚至可以按照公平原则要求开发商双倍赔偿同时包括你多次来交房产生的误工费、精神损害等。

还有一个就是缴纳相关费用问题,开发商可能在交钥匙前就要求购房者把维修基金、物业费、契税和办理房产证的费用先预交,这个在房子没有交付前你可以拒绝缴纳。房子交付是基于双方的购房合同,只要你购房款清了,你就有要求开发商履行交付房屋义务,其他规费不是履行合同交房的理由。如果开发商因为你们暂时不交相应的费用而不办理交房手续,你到了现场,要求开发商给你一个书面的手续,说不缴纳费用就不能交房,同时可以将相关的过程录音录像。取得证据后,也可以到你们了解的没有装电表的情况,也去录像取证。开发商很多就是到了最后没有钱了,就想借购房者的税费和基金等去垫付了缴纳供电公司的初装费等,这些钱国家规定不准挪用的,否则到了后面事情更难办,也许房产证办不下来,这些不要心疼开发商。而且这些钱,必须在交房后,按照国家相关规定部门可以监管的账户,比如维修基金就是维修基金账户,物业费就是给物业公司,而办理房产证的契税和费用是交给税务和房管部门的,开发商交房结束时书面承诺何时办理房产证的时候,再提前一个月左右去缴纳。

在交房过程中,还有很多购房者喜欢拿着合同办事,说应该算算给我多少钱什么,违约金什么,在现场我建议不要去纠缠这个,现场就是记录事实的过程,除了因为三书一表的面积核算要补正费用,少了面积全部退,多了面积超过百分之三以内如实增加,超过百分之三算百分之三,很简答的事情。至于是开发商否存在违约,需要承担多少违约责任,大概需要你回来坐下来根据事实和合同慢慢算,切记,没有证据即使开发商违约你都算不到钱,保存证据为第一。还有,交房时建议双人或多人去,所有合同、已经交付费用全部复印一到两套,到了现场只拿出复印件核对,否则手忙脚乱的把原件毁了不是小事。

另外,现在的很多购房者组建了准业主微信群,而群内可能就有开发商安排的媒子,一旦有相对激动的购房者提出问题,他们帮做和事佬,瓦解大家对开发商的坚持原则,有的群主甚至就是开发商安排好的人,对于开发商来说,一旦有违约的,只要大部分交了房,少数“刺头”开发商就不怕了,可以逐个对付了。说实话,开发商真的有问题,及时提出来,该承担的责任承担,相应业主也不会过分去计较,但是开发商一旦涉及不诚信,你们就得小心了,所有过程必须严格按照规定来,特别资金问题和房屋质量问题、配套设施问题,特别是开发商很多连建筑商的钱都没有给得清,配套设施的钱没有,指望挪用你们的基金和税费是可怕的,你们房款早就给清了,开发商如果都没有钱给付,那一定是挪用了,你们恐怕就得履行止损的程序。特别马上房地产在国家调控下走入下行,开发商日子更不好过,想靠后面赚钱补前面亏空基本不可能了,如果实在不行,只有诉讼要求开发商尽快履行交房的责任,从别的地方拿钱来完成这个工程。

当然,可能说的有点严肃,但是买房比较是个大事,开发商诚信的又有几个?必须严格认真点,交房建议你们不要觉得自己行,最好有懂技术的内行,懂法律的内行一起去,这样相对来说容易得到权利维护。最后还有一个事情,在一切完备,交房签字钱,看下你所有已经付过款的,是否还有什么票据没有拿回来,每花一分钱,都要有票据,哪怕普通收据,一旦交房,按照靖江话说就是“屌屌清”。

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