香港告别“超低息”时代,“四大家族”之郭氏家族转战英国?

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发布时间:2018-09-29 20:27

香港告别“超低息”时代,“四大家族”之郭氏家族转战英国?

2018-09-30 19:53来源:环球老虎财经银行/加息/开发

原标题:香港告别“超低息”时代,“四大家族”之郭氏家族转战英国?

9月29日,香港赫赫有名的郭氏家族出手英国地产项目,拟投入资金高达10亿英镑。有趣的是,出手时间正值香港12年来首次加息。郭氏家族转战英国,似乎有分散风险的考量。一旦香港楼市受到加息影响而发生波动,郭氏家族便可以选择在香港囤地,在英国市场挣钱。

9月29日,有消息称,香港“四大家族”之一的郭氏家族,联手爱尔兰开发商Ballymore,买进了伦敦金丝雀码头超高层住宅开发项目Millharbour Quarter,项目价值10亿英镑(约合102亿港元)。

郭氏家族是香港地产商新鸿基地产的大股东,其家族大家长为郭得胜(已过世),目前由郭炳湘、郭炳江、郭炳联三兄弟执掌。而新鸿基地产是香港最大的地产开发商之一,旗下土地储备居香港第一。

与李嘉诚家族多元化经营不同,郭氏家族在香港虽然也拥有多家电讯运营商以及巴士公司,主要资产仍集中在地产金融领域。旗下新鸿基地产为香港最大的地产商之一,土地储备位居香港第一。

因此,郭氏家族的一举一动,似乎也具有风向标意义。有趣的是,此次郭氏家族转战英国房地产市场,正值香港12年来首度加息之际。9月27日,香港金管局宣布上调贴现窗基本利率25个基点至2.50%,香港银行业龙头汇丰银行旋即宣布加息,将港元最优惠贷款利率,由5%上调至5.125%,自9月28日起生效。

随后,三大银行恒生银行、渣打银行和中国银行(香港)也宣布加息,上调幅度均为12.5个基点。加息完成后,恒生银行、中国银行(香港)港元最优惠带来利率与汇丰银行持平,渣打银行则由5.25%上调至5.375%。

值得注意的是,这是香港四大银行自2006年以来首次加息。按香港财政司司长陈茂波在其司长随笔专栏文章中的说法,这意味着过去逾10年的香港超低息环境结束了。

加码英国

加息意味着贷款人每月需要支付更多的利息,供楼压力增加。不过,此次最优惠利率调整幅度相当温和,仅为12.5个基点,小于市场此前预测的25个基点。

而郭氏家族此次赴英投资,也只是小试牛刀。根据英国土地注册局资料显示,郭氏家族此次买地价格为5080万英镑(约合5.18亿港元),未来将投入近10亿英镑,用于开发6栋44层高住宅高楼,共计1513套公寓。

据悉,金丝雀码头为伦敦新兴金融区,英国最高的三座建筑——金丝雀码头塔、汇丰银行塔和花旗集团中心皆坐落与此。而伦敦也意图将其打造成第二座“金融城”,与传统的伦敦金融城“The Square Mile”相匹敌。

实际上,这不是郭氏家族第一次投资英国住宅市场。早在2017年5月11日,郭氏家族办公室就联合上述爱尔兰开发商Ballymore投资5亿英镑(约合50.99亿港元),在东伦敦泰晤士河河畔开发一个住宅项目,共计建设804套公寓。

此次郭氏家族再度加码英国住宅市场,或许是受香港12年来首度加息刺激。尽管如此,郭氏家族目前主要发展方向仍是香港以及内地市场。这次金丝雀码头项目,可能探路英国市场的意味更浓,一旦香港楼市剧变,便逐渐投资英国房产市场,从而分散风险。

根据新鸿基地产官网显示,该公司在香港土地储备充裕。截至2018年6月30日,按所占总楼面面积计算,公司在香港的土地储备共计525万平方米(5650万平方英尺),其中包括314万的平方米已落成物业,以及211万平方米的发展中物业。

此外,新鸿基地产还在新界拥有农地约297万平方米(以地盘面积计算,约3200万平方英尺)。这些农地主要位于铁路沿线,大部分正处于更改土地用途的不同阶段。

同期在内地,新鸿基地产拥有599万平方米土地储备(按总楼面面积计算,约6450万平方英尺),其中128万平方米的已落成物业和471万平方米发展中物业。

与之相比,李嘉诚家族旗下的长实地产集团(长江实业、和记黄埔两家公司地产业务合并而来)土地储备明显倾向于内地,在香港的土地储备远不如新鸿基地产。根据长实集团2018年中期业绩报告显示,该公司在香港拥有可开发土地储备46.45万平方米(约合500万平方英尺),在内地拥有可开发土地984.77万平方米(约合1.06亿平方英尺)。

低息环境不再,郭氏家族战略防御?

从上文可以看出,新鸿基地产基本上聚焦香港市场,尽管内地房地产市场规模要大得多,该公司土地储备仍以香港占大头。因此,香港四大银行加息,对其影响也更大。

据悉,新鸿基地产由郭得胜、冯景禧和李兆基成立于1963年,三人各投资100万港元。在三人的通力合作下,新鸿基地产从十几个人发展得红红火火,成为与李嘉诚的长江实业并驾齐驱的华资(在当时与英资相区别)地产商。到了70年代,李兆基、冯景禧两人自立门户,郭得胜完全掌控了新鸿基地产发展有限公司。而郭得胜,正是郭氏家族的开创者。

1990年,郭得胜去世后,郭氏家族的产业由郭炳湘、郭炳江、郭炳联三兄弟掌管。与70年代、80年代新鸿基地产叱咤风云的表现不同,郭氏家族第二代似乎更倾向于守成,而不是大规模进军大陆市场。目前公司地产项目主要集中在香港,盈利方式以收租和囤地为主。

根据新鸿基地产2018年年报(2017年6月底至2018年6月底),公司营收856.44亿港元,同比增长9.51%;净利润509.54亿港元,同比增长19.96%。

新鸿基地产靓丽的业绩,与香港楼市火热表现密不可分。数据显示,香港私人住宅售价指数7月份升至393.5点,连续上升28个月。事实上,自2003年起,香港房价已创造了连续十五年上涨的“神话”,创下香港历来最长的房价上涨周期。

香港楼市持续火热,伦敦楼市却在英国陷入脱欧问题后,暂时比较平淡。不过,这似乎是港资买入的机会。长江实业在收购伦敦瑞银大楼时曾表示,伦敦租金回报率高出香港一倍多。

目前,香港楼市处于暂时高点,在加息压力下,租金收益和资本增值恐难以大幅增长。若香港地产环境不好,继续囤地不失为一种策略选择。而在这时,郭氏家族还可以凭借伦敦金丝雀码头和东泰晤士河河畔项目挣钱。香港的楼市环境不好,亦可以在英国地产市场挣钱。

近日万科在秋季例会上高喊“活下去”,整个内地地产行业显得有些恐慌,而港资地产商的选择很直接——去英国投资。返回搜狐,查看更多

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